[부동산 경매] 말소기준권리 정의와 종류

안녕하세요 륜주부 입니다.

 

오늘은 부동산 경매 관련해서 말소기준권리가 무엇인지 어떻게 적용되는지 그리고 말소기준권리의 종류에 대해서

알아보도록 하겠습니다.

 

<말소기준권리>

말소기준권리란, 주로 부동산 등의 권리를 보호하기 위해 설정된 특정한 상황이나 조건이 충족되면 권리가 소멸하거나 제거되는 권리를 말합니다. 이는 권리의 효력을 종료시키는 기준 또는 조건을 제시함으로써, 사회적으로 중요한 균형을 유지하고 권리의 남용을 방지하기 위한 제도적인 장치입니다.

말소기준권리는 법률에서 명시적으로 규정되어 있거나 계약 상에서 합의된 조건에 따라 발생할 수 있습니다. 이 권리는 특정한 사건이나 조건이 발생하면 해당 권리의 효력이 소멸하거나 제거되는 것으로 이해할 수 있습니다.

예를 들어, 부동산에서의 말소기준권리는 특정한 상황이나 조건이 충족될 경우 소유자의 권리가 소멸되거나 변경될 수 있습니다. 이를테면 어떤 부동산의 소유자가 일정한 기간 동안 세금을 납부하지 않는다면, 그 부동산에 대한 세금 말소기준권리가 발생하여 해당 부동산이 공매나 경매 등의 절차를 통해 처분될 수 있습니다.

말소기준권리는 법률의 명시적인 규정이나 계약에서 정해진 조건에 의해 발생하므로, 권리의 효력을 무효화하거나 변경하는 것은 당사자 간의 의사표시나 법률적인 절차를 따라야 합니다. 이는 권리의 목적과 법적인 성격에 따라 다양하게 나타날 수 있으며, 주로 부동산, 채무, 계약 등 다양한 법적 상황에서 적용됩니다.

 

간단히 정리하면 말소기준권리 전의 권리는 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 부담, 후의 권리는 매각 후 전부 없어지게 되어 낙찰자가 부담할 필요가 없습니다.

 

<말소기준권리의 종류>

말소기준권리가 될 수 있는 것은 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권 크게 5가지로 볼 수 있다.

간단히 이야기하면 돈을 받기 위한 목적의 것으로 말소의 기준이 될 수 있는 것이다. 

 

- 근저당권

 

근저당권은 부동산에 대한 담보권 중 하나로, 채무의 보전을 위해 부동산에 설정되는 권리를 말합니다. 이는 채권자가 채무 불이행 시 해당 부동산을 처분하여 채무를 상환받을 수 있는 권리를 부여합니다. 근저당권은 주로 부동산을 담보로 하는 대출이나 채무보증에서 사용되며, 부동산 소유자가 부동산을 처분할 때에는 이 근저당권을 우선 상환해야 합니다.

근저당권은 부동산에 대한 안전한 대출 및 채무 보전 수단으로 활용되며, 부동산 소유자와 채권자 간의 계약에 따라 설정 및 해제됩니다.

 

- 가압류 (압류)

 

가압류는 채권자가 채무자의 부동산, 자동차, 예금, 재고 등의 재산에 대하여 법적인 절차를 통해 일정 기간 동안 특정한 권리를 행사하는 것을 말합니다. 가압류는 채무자가 채무를 이행하지 않아 발생한 채권자의 손해를 보상받기 위해 부동산 또는 이와 유사한 재산에 일시적인 제약을 가하는 절차입니다.

가압류는 주로 채무 불이행 시에 발생하며, 이를 통해 채무자의 재산이나 자산을 안전하게 확보하고 채권자의 권익을 보호합니다. 가압류는 법정 절차를 거쳐 이뤄지며, 관련된 법률과 절차에 따라 다양한 형태로 나타날 수 있습니다.

주요 특징은 아래와 같습니다.

<법적인 절차를 거침>
 가압류는 법원의 승인을 받아야 하며, 법적인 절차를 따라야 합니다. 이는 채권자가 일방적으로 행할 수 있는 것이 아니라 법원의 결정이나 명령이 필요한 절차입니다.

<일시적인 제약을 가함>
 가압류는 재산에 대한 특정한 제약을 가하게 됩니다. 이는 재산의 처분, 양도, 증여 등을 제한하는 것을 의미하며, 특정한 기간 동안 일시적으로 유지됩니다.

<채권자의 권익 보호>
채무 불이행으로 인한 손해를 보상받기 위해 채권자의 권익을 보호하기 위한 수단으로 사용됩니다. 채무자가 재산을 처분하거나 피산 등을 통해 채무자의 재산에 손실이 발생하는 것을 방지합니다.

<채무자의 반박권>
   - 가압류를 받은 채무자는 이에 반박할 수 있는 권리가 있습니다. 법정 절차를 통해 이의를 제기할 수 있으며, 잘못된 가압류에 대한 법적인 대응이 가능합니다.

가압류는 채무자와 채권자 간의 법적인 분쟁 상황에서 사용되며, 채무자의 재산에 대한 제약을 일시적으로 가하는 것으로 법원의 결정에 따라 진행됩니다.

 

- 담보가등기

담보권 등기는 부동산에 대한 담보권의 설정을 공인된 등기부에 등록하는 절차를 의미합니다. 이것은 해당 부동산에 대한 특정한 채무 또는 대출을 보장하기 위해 채권자가 채무자의 동의와 함께 등기부에 권리를 등기하는 것입니다.

주택 대출이나 부동산 관련 거래에서 일반적으로 나타나는 등기의 한 형태입니다. 등기는 법률적인 투명성과 부동산 거래의 안전성을 보장하기 위해 중요한 역할을 합니다.

- 경매기입등기

 

경매기입등기는 부동산이나 자산 등을 경매로 매각할 때 관련된 등기 절차를 말합니다. 이 등기 절차는 해당 자산이나 부동산이 경매에 의해 새로운 소유자로 이전될 때 발생합니다.

일반적으로 부동산 경매나 자산 경매는 채무불이행 등으로 인해 강제로 이루어지는 경우가 많습니다. 이런 상황에서 채무자의 부동산이나 자산은 법원에서 경매에 부쳐집니다. 경매에서 낙찰된 경우, 낙찰금액을 받은 채권자나 채권금액을 상환하고 남은 금액은 채무자에게 돌아갈 수 있습니다.

경매기입등기는 이런 경매 과정에서 새로운 소유자에 대한 소유권을 명시하고 이를 법적으로 인정받기 위해 등기부에 등록하는 과정을 의미합니다. 이 등기는 일반적으로 지역 관할 법원에서 이루어지며, 등기부에 등록된 소유자 정보는 해당 부동산이나 자산에 대한 소유권을 입증하는 중요한 문서로 사용됩니다.

 

- 전세권

 

전세권은 부동산에 대한 소유와 관련된 권리 중 하나로, 임차인이 특정 기간 동안 부동산을 사용하고 지불한 보증금을 말합니다. 전세는 임차인이 보증금을 지불하고, 일정 기간 동안 해당 부동산을 사용할 수 있는 권리를 얻는 임대 계약 형태 중 하나입니다.

전세권의 특징은 다음과 같습니다:

1. 보증금 지불 : 전세 계약에서 임차인은 일정 금액의 보증금을 지불합니다. 이 보증금은 임대 기간이 종료될 때 돌려받게 되는데, 임차인이 임대 기간 동안 임대료를 납부하고 계약 조건을 이행한다면, 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

2. 일정 기간 동안의 사용 권리: 전세는 일정 기간 동안 부동산을 사용할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 기간이 종료되면, 임차인은 보증금을 돌려받고 해당 부동산을 떠나야 합니다.

3. 소유 권리가 아님: 전세는 소유 권리가 아니라 사용 권리를 부여하는 것이기 때문에, 임차인은 해당 부동산의 소유자가 아닙니다. 다만, 일정 기간 동안 그 부동산을 사용할 권리를 가지고 있습니다.

전세는 한국 등 일부 국가에서 흔히 사용되는 임대 형태 중 하나이며, 임대인과 임차인 간의 계약서에 명시된 조건에 따라 권리와 의무가 정해집니다.