[부동산 경매] 인수되는 권리

안녕하세요 륜주부 입니다!!

 

오늘은 경매를 통해서 매각하였을 때, 인수되는 권리와 인수되지 않는 권리에 대해 나눠서 알아보도록 하겠습니다.

 

<인수되지 않는 권리>

다른글에서 설명했던, 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권과 같은 말소기준권리 이후 설정된 권리들은

매각 이후 모두 소멸됩니다. 매각 후 전액 배당 받지 못하는 경우에도 무조건 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

그래서 말소기준권리를 찾아서 권리분석을 하는게 경매에 있어서는 매우 중요한 작업 중 하나입니다.

 

<인수되는 권리>

- (배당요구하지 않은) 선순위전세권

 

  . 선순위전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 말소기준권리가 됩니다. 이런 경우는 인수되지 않은 권리로 경매 준비를 하는데 있어서 큰 문제가 되지 않습니다.

  . 배당요구를 하지 않은 선순위전세권자가 있다면 이 전세권은 낙찰자가 반드시 인수해야 합니다. 따라서 경매를 준비할 때, 전세권 금액까지 감안하여 입찰금액에 반영해야 합니다.

  . 배당요구를 하였는지 하지 않았는지 여부를 판단하기 위해서는 '매각물건명세서'를 살펴보면 비고에 나와 있습니다.

 

- 가처분

  

  . 가처분은 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것이다. 예를 들어 가처분 신청을 하여 등기부등본에 표시하여 해당부동산이 법적 다툼이 있음을 제 3자에게 경고하며 가처분 등기가 완료된다면 부동산 소유권 이전이 금지됩니다..

  . 가처분은 돈을 받기 위한 권리가 아니라서 말소기준권리가 될 수 없으며 낙찰자에게 인수됩니다.

 

- 유치권

 

  . 가처분, 전세권은 등기부등본에 표시되는 권리이지만 유치권은 등기부등본에는 표시되는 권리는 아니지만 낙찰자가

    인수해야 하는 권리입니다.  경매의 유치권의 대부분은 목적물에 대한 공사대금 미납과 관련이 있다. 예로 카센터에

    차를 수리해 달라고 맡겨 놓고 찾으러 갈 때 수리비를 납부하지 않으면 카센터 사장이 키를 돌려주지 않으며 수리비

    줄때까지 돌려줄 수 없다고 주장하는 것으로 이해하면 됩니다. 

 

- 법정지상권

 

  . 다른 사람의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리가 지상권입니다. 

  . 법정지상권은 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게

    되었을 때, 건물주를 보호하기 위한 권리입니다. 법정지상권이 성립이 된다면 새로운 토지 주인의 의사와 관계없이 해당

   토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있는 것입니다. 따라서 경매에 토지만 나온 물건이 있다면 법정지상권에 유의해서

   입찰을 결정해야 합니다.